Сельская местность России неоднородна, причем за последние 30 лет ее неоднородность лишь нарастает. При этом образ сельской местности в сознании представителей власти и общества в целом далек от реальности, что определяет как неверную оценку ее состояния и перспектив, так и серьезные недочеты в программах развития сельской местности. В то же время научное сообщество в большей степени исследует сельскую местность Нечерноземья и этнических республик, а изучение степных русских регионов осуществляется по остаточному принципу. В рамках данной статьи авторы анализируют факторы территориальной дифференциации постсоветских трансформаций сельской местности одной из наиболее однородных областей Черноземной зоны - Тамбовской - на уровне муниципальных районов и сельских советов. Основой типологии районов является набор статистических показателей, отражающих изменение интенсивности освоения территории за последние 30 лет. Основой типологии поселений стали материалы 53 интервью и наблюдения в рамках экспедиции в Мичуринский, Гавриловский и Уваровский районы летом 2022 года. В результате удалось выяснить, что природный фактор и на региональном, и на локальном уровне продолжает влиять на интенсивность трансформаций, причем действует он как прямо (интенсификация растениеводства за 30 лет выше на юге), так и опосредованно через сложившуюся систему расселения и транспортно-географическое положение. Критически важным является влияние экономико-географического положения (близость к городам), и институциональный фактор (привлечение крупных инвесторов на нераспределенную землю).